Nous assistons à un phénomène sans précédent avec la création d'un nombre record de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) en si peu de temps. Depuis le début de l'année, une dizaine de nouvelles SCPI ont été lancées, alors que d'autres ont du mal à surmonter la crise actuelle. Georges Nemes, président de Patrimmofi, souligne que nous observons "un marché à deux vitesses, celui des SCPI historiques et celui des produits récents, qui concentre l'essentiel des investissements pour acquérir des biens actuellement très décotés".

Cette période semble propice pour de nombreux gestionnaires. Foulques de Sainte Marie, directeur de Mata Capital IM, déclare : "Nous entrons dans un nouveau cycle immobilier, il est impératif d'être opportuniste dans cette approche". La première SCPI lancée par sa société, Osmo Énergie, a pour objectif d'“acquérir des biens immobiliers en France et en Europe pour améliorer leur performance énergétique et financière".

Les nouveaux acteurs sur le marché rencontrent un vif succès. Selon le cabinet Rock-n-Data, sur les dix SCPI les plus performantes en 2023, sept ont été créées après 2020 et les autres sont quasiment aussi récentes. Le rendement de ces nouvelles SCPI dépasse allègrement les 6 %. Et la tendance pourrait se renforcer en 2024, avec certains de ces nouveaux produits affichant potentiellement des résultats à deux chiffres. Toutefois, il convient de relativiser ces chiffres.

Des rendements artificiellement gonflés

Il est important de noter que le rendement des SCPI est mécaniquement amplifié durant les premières années de leur cycle de vie. En effet, ces produits bénéficient d'un effet de retard : pendant en général six mois, les nouveaux investisseurs ne reçoivent aucun revenu, lequel est réinjecté dans la SCPI. De plus, lors de la première année, le rendement est calculé sur la valeur initiale de la part, souvent dépréciée pour attirer les investisseurs, ce qui fausse encore la rentabilité affichée.

Cette situation amène Faïz Hebbadj, président de Norma Capital, à rappeler que "la quête du rendement peut donner une image biaisée des SCPI, qui ne sont pas un produit de court terme et peuvent se révéler illiquides". Il est essentiel de garder à l'esprit que des rendements plus élevés impliquent également des risques accrus, comme le souligne Romain Welsch, président de Theoreim.

Prenons l'exemple de la SCPI Elevation Tertiom, spécialisée dans l'immobilier tertiaire d'outre-mer, qui vise un rendement de 9 %. Fabrice Lombardo, directeur des activités immobilières de Swiss Life, indique que bien que des rendements supérieurs à 8 % soient atteignables, "il est prudent d'envisager plutôt un rendement autour de 6 % sur le long terme, car des investissements pour l'entretien et la décarbonation des bâtiments sont nécessaires". Cette situation nous rappelle l'importance de mener des analyses rigoureuses et de rester vigilant face aux opportunités d'investissement dans un environnement aussi mouvant.