Według prognoz ONZ, populacja Polski ma spadnąć poniżej 33 milionów do 2050 roku, co oznacza prawie 10-procentowy spadek w porównaniu do stanu obecnego. Eurostat i GUS potwierdzają te prognozy. Tak znacząca zmiana liczby ludności może wywołać obawy o stabilność gospodarki oraz systemu emerytalnego, ale niektórzy eksperci dostrzegają w tym również nadzieję na zmiany na rynku nieruchomości.

W dyskusjach dotyczących polskiego rynku mieszkań często podnoszone są argumenty, że rosnące ceny mieszkań z ostatnich lat są nie do utrzymania, przede wszystkim z uwagi na zmiany demograficzne. Zmniejszająca się populacja, a zwłaszcza młodych ludzi, którzy są głównie zainteresowani zakupem nieruchomości, powinny prowadzić do zmniejszenia popytu na mieszkania. Z kolei podaż mieszkań, z powodu ich trwałości, zmienia się znacznie wolniej.

Przykład Łotwy pokazuje, jak demografia wpływa na ceny mieszkań.

Znajoma dziennikarka z Łotwy, kraju, w którym liczba ludności dramatycznie spadła po przystąpieniu do UE, podkreśliła, że na tamtejszym rynku nieruchomości skutki tego zjawiska są już wyraźnie widoczne. Wiele mieszkań z okresu socjalistycznego trafia na rynek po zmarłych, których dzieci na stałe osiedliły się za granicą. To zjawisko wydaje się stabilizować ceny mieszkań w tym regionie. Warto zauważyć, że w pierwszych trzech kwartałach 2024 r. ceny mieszkań w Łotwie wzrosły średnio o 8% w porównaniu do 2022 r., podczas gdy w Polsce wzrosły o ponad 25%.

Dlaczego ceny mieszkań w Łotwie rosną wolniej mimo spadku populacji? Wiek mieszkańców Łotwy, którzy potencjalnie mogliby być zainteresowani zakupem nieruchomości (w przedziale 25-39 lat), spadł o 25% od 2004 roku, podczas gdy w Polsce spadek ten wyniósł zaledwie 3%. Jednak ceny mieszkań w Polsce wciąż rosną w szybkim tempie, wykazując niepokojący trend, a na całej UE średnie ceny mieszkań spadły o 4% w ujęciu realnym.

Zaskakujące relacje na rynku nieruchomości w Europie

W całej Unii Europejskiej trudno dostrzec silną zależność między spadkiem populacji a dynamiką cen mieszkań. W rzeczywistości w niektórych krajach, gdzie liczba ludności maleje, ceny mieszkań rosną jeszcze szybciej. Eksperci zauważają, że młodzi, którzy emigrują, mogą plany na przyszłość odbudować w swoim kraju, co ogranicza ich skłonność do sprzedaży nieruchomości.

Polska czeka na inną demograficzną rzeczywistość, związaną ze starzeniem się ludności. Wzrost liczby jednoosobowych gospodarstw domowych, a także spadek liczby ludzi w młodszych grupach wiekowych, powodują zmiany w popycie na nieruchomości. W miastach, takich jak Warszawa czy Kraków, wzrasta zapotrzebowanie na mieszkania, podczas gdy mniejsze miejscowości i wsie borykają się z problemem ich wyludniania.

Analizując rynek mieszkań, można dostrzec, że nawet jeżeli średnie ceny mieszkań na poziomie całego kraju mogą nieco spadać, nie przekłada się to na całe segmenty rynku. Mieszkania, które są mniej popularne, rzadko znajdują nabywców, co utrzymuje średnią cenę na stabilnym poziomie.

Wzrost kosztów budowy oraz niewystarczająca liczba pracowników w sektorze budowlanym również niewątpliwie wpływają na cenę nowo budowanych mieszkań. Koszty surowców oraz pracy wciąż rosną, co sprawia, że nowe inwestycje stają się coraz droższe. Renowacja starych budynków staje się trudniejsza i droższa, co wpływa na ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym.

Demografia jako klucz do przyszłości rynku nieruchomości

Wzrost nierówności dochodowych i majątkowych także ma znaczenie. Osoby w wieku średnim, które posiadają oszczędności, inwestują je w nieruchomości, co generuje dodatkowy popyt na rynku. Choć w dłuższej perspektywie może to prowadzić do nadpodaży mieszkań, w krótkim okresie może jedynie utrzymywać wysokie ceny.

Ostatecznie, starzenie się ludności i związany z tym spadek liczby ludzi, sami w sobie mogą wpłynąć na rynek nieruchomości, ale nie jest pewne, kiedy te mechanizmy zaczną działać. Spadki cen, które widzimy w ostatnich kwartałach, mogą być wynikiem cyklicznych zmian, a nie bezpośrednich skutków procesów demograficznych. Polska stoi przed wyzwaniem związanym ze starzejącym się społeczeństwem i depopulacją, co może na dłuższą metę wpływać na rynek mieszkaniowy w sposób nieunikniony, ale nie natychmiastowy.