Rok temu w Business Insiderze informowaliśmy o sporach dotyczących stawek podatku od wynajmu mieszkań. Temat ten powraca z nowym wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA), który można uznać za przełomowy w kwestii klasyfikacji podatkowej nieruchomości.

Jakie są zasady opodatkowania?

Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych, budynki mieszkalne oraz mieszkania są opodatkowane niską stawką podatku (maksymalnie 1,15 zł za 1 m² powierzchni użytkowej), chyba że są wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej – wówczas stawka wzrasta do maksymalnie 33,10 zł za 1 m².

Kluczowe w sprawie orzeczenia NSA było sformułowanie „zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej”. W przypadku gdy wynajmującym mieszkanie jest firma, a najemcą osoba fizyczna, pojawiała się wątpliwość, czy mieszkanie jest zajęte na działalność gospodarczą, co wpłynęłoby na wysokość podatku.

Jakie orzeczenie zapadło?

W wyroku, który zapadł w składzie siedmiu sędziów NSA, stwierdzono, że jeśli mieszkanie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych najemcy, wówczas powinno być opodatkowane niską stawką. Kluczowe w tej kwestii jest odpowiednie wykorzystanie lokalu przez najemcę.

Sędzia Krzysztof Winiarski zaznaczył, że samo posiadanie nieruchomości nie oznacza, że jest powiązana z działalnością gospodarczą. Wcześniejsze orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego (sygn. SK 39/19) nie wskazało jednak, co dokładnie oznacza „związek” z działalnością gospodarczą, co zostało wyjaśnione przez sądy administracyjne.

Winiarski podkreślił, że nieruchomości mogą być uznawane za powiązane z działalnością gospodarczą w trzech przypadkach: gdy należą do przedsiębiorcy oraz są wykorzystywane w jego działalności; gdy są stale używane w kontekście działalności przedsiębiorcy; lub gdy mają funkcjonalny związek z innymi nieruchomościami.

W tym kontekście NSA przypomniał, że bycie „zajętym” oznacza rzeczywiste wykorzystywanie nieruchomości na działalność gospodarczą. W przypadku mieszkań oznacza to, że nawet jeśli właścicielem jest przedsiębiorca, nie powinno się to przekładać na wyższą stawkę podatkową, jeśli mieszkanie jest wykorzystywane przez najemców jako miejsce do życia.

Extra ciekawostka: Zgodnie z uchwałą NSA, nie ma znaczenia, kto wykorzystuje mieszkanie – właściciel, najemca czy inna osoba, byleby cel wynajmu dotyczył zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Co istotne, w przypadku pustostanów, które są własnością przedsiębiorców, mogą one być traktowane jako zajęte na działalność gospodarczą, co zwiększa stawkę podatku.

Uchwała NSA z 21 października 2024 r. (sygn. akt III FPS 2/24) może mieć daleko idące konsekwencje dla rynku wynajmu mieszkań, wprowadzając jasność w sprawie opodatkowania – zatem zarówno wynajmujący, jak i najemcy powinni być świadomi, jak takie zmiany mogą wpłynąć na ich finanse.