Uma grande transformação está a caminho da região metropolitana de Vitória, onde será construído o maior condomínio de galpões logísticos do Brasil, ocupando impressionantes 620 mil metros quadrados de área bruta locável.

O projeto será liderado pela construtora capixaba Private, que destinará R$ 2 bilhões para a realização dessa grandiosa obra, com início previsto para julho e conclusão em quatro anos. O empreendimento, chamado Private Log, será erguido em um terreno de 1,5 milhão de metros quadrados, adquirido por R$ 378 milhões, e contará com quatro naves de galpões (totalizando 606 mil metros quadrados), um prédio comercial, um posto de gasolina, um heliponto, um outlet e uma variedade de restaurantes.

A magnitude do projeto superará o GLP Guarulhos II, que atualmente é considerado o maior condomínio logístico do Brasil, com 500 mil metros quadrados. A Private financiará parte desse investimento com capital próprio e outra parte por meio de financiamentos que incluem Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs).

Essa é a primeira incursão da Private na área de incorporação logística. Até agora, a empresa havia se concentrado em obras públicas e serviços para empresas do setor petrolífero. Retrocedendo no tempo, seu fundador, Mateus Vitoria Oliveira, começou sua trajetória como lavador de carros e vendedor ambulante antes de fundar a construtora há 10 anos.

Mateus, um capixaba de Viana, escolheu o local para o empreendimento – o Contorno do Mestre Álvaro, em Serra – após identificar uma necessidade entre seus clientes. “Os nossos futuros inquilinos estão atualmente distribuídos por dois ou três complexos logísticos em Espírito Santo, mas nenhum tem espaço suficiente para uma expansão significativa”, afirmou.

Atualmente, o maior complexo de galpões em Serra é o Porto Canoa Log, que ocupa 200 mil metros quadrados e pertence ao fundo da Vinci Partners, o VILG11, contando com locatários renomados como Boticário e Whirlpool.

De acordo com a análise do mercado imobiliário, o Espírito Santo apresenta uma das menores taxas de vacância do Brasil: apenas 5,8%, enquanto a média nacional está em 9%, segundo dados da Colliers. Essa situação, juntamente com incentivos fiscais atrativos, coloca o estado em competição com Extrema, em Minas Gerais, reconhecida como a capital dos galpões no país.

A iniciativa da Private é especialmente relevante em um cenário onde a demanda por galpões logísticos vem crescendo exponencialmente, impulsionada pelo avanço de gigantes do e-commerce como Amazon e outros players asiáticos. Durante a pandemia, as empresas de e-commerce atingiram um pico de 37% de ocupação, mas essa porcentagem caiu para 21% em 2023, com os operadores logísticos terceirizados respondendo agora por 37% da ocupação total.

“O mercado de varejo está voltando a demandar mais galpões, após um período de estabilização pós-pandemia”, declara Fernando Terra, diretor da CBRE responsável pela área industrial e logística. Ele prevê uma absorção líquida de aproximadamente 1,6 milhão de metros quadrados para 2025, mais que o dobro do esperado para 2024, com uma taxa de pré-locação de 30% a 40% já garantida.

A Private está atualmente em negociações para alugar 180 mil metros quadrados a três inquilinos estratégicos – um do setor de e-commerce, um farmacêutico e um operador logístico. A expectativa é ter a totalidade da área bruta locável pré-assinada até o final de 2025, mesmo com a construção ainda em andamento.

Em um movimento para expandir seu portfólio de clientes, Mateus tem planos de participar da feira do varejo NRF em Nova York em janeiro, buscando atrair mais interesse para o empreendimento que promete mudar o panorama logístico do Espírito Santo.