W Polsce panuje powszechne przekonanie, wspierane przez medialne narracje oraz opinie ekspertów, że koszty kredytów hipotecznych są jednymi z najwyższych w Europie. Jednak takie stwierdzenie jest często oparte na prostych porównaniach procentowych, co może wprowadzać w błąd. Gdyby spojrzeć na te dane w szerszym kontekście, zrozumielibyśmy, że kredyty w Polsce mogą wydawać się relatywnie tańsze niż w wielu innych krajach, szczególnie w kontekście kosztu pieniądza ustalanego przez banki centralne.

Przykładowo, w Turcji stopa procentowa wynosi obecnie 45%, co znacząco podnosi koszt kredytów hipotecznych. Dla przeciętnego mieszkańca tego kraju, polski koszt kredytu hipotecznego jawiłby się jako znacznie bardziej przystępny.

Źródło: własne opracowanie na podstawie TradingEconomics

Depozyty przewyższają kredyty

W kontekście polskiego sektora bankowego, sytuacja z nadwyżką depozytów nad kredytami staje się coraz bardziej wyraźna. Sektor bankowy miał na koniec 2024 roku depozyty klientów wynoszące aż 1 828 mld zł, podczas gdy kredyty udzielone klientom osiągnęły wartość 1 223 mld zł. Oznacza to, że różnica wynosi ponad 600 mld zł, co wskazuje na rosnącą nadpłynność w polskim systemie finansowym.

W 2019 roku różnica ta wynosiła jedynie 100 mld zł, co pokazuje, jak dynamicznie zmienia się sytuacja. Banki komercyjne w obliczu takiej nadwyżki depozytów czują się komfortowo i nie muszą tak intensywnie konkurować o klientów.

Źródło: własne opracowanie na podstawie BFG

Jak banki ustalają ceny kredytów?

Rynkowe stopy procentowe oraz relacje między kredytami a depozytami to tylko niektóre z czynników wpływających na koszt kredytów. Kluczowa jest również zdolność kredytowa wnioskującego, która mierzy ryzyko, jakie bank podejmuje, udzielając kredytu. Analiza ta uwzględnia zarówno dochody, jak i wydatki potencjalnego kredytobiorcy, a także jego historię kredytową.

Istnieją różne zmienne, które mogą wpływać na ostateczne warunki kredytu, w tym wysokość wkładu własnego, rodzaj oprocentowania czy waluta kredytu, co czyni każdy przypadek unikalnym.

Jak wygląda sytuacja kredytów hipotecznych w Polsce na tle innych krajów?

Porównując koszty kredytów hipotecznych w Polsce z innymi krajami, sytuacja wygląda nieciekawie. Jak pokazują dane, marża hipoteczna w Polsce na koniec 2024 roku wyniosła 1,75%, co stawia nas w niekorzystnej sytuacji względem krajów takich jak Niemcy, gdzie marże są znacznie niższe. Pomimo programów wspierających kredytobiorców, takich jak „Bezpieczny Kredyt 2%”, banki mogą być mniej skłonne do obniżania marż, co skutkuje wyższymi kosztami dla polskich kredytobiorców.

Źródło: własne opracowanie na podstawie EMF

Czekamy na zmianę polityki bankowej?

Eksperci prognozują, że w miarę obniżania stóp procentowych przez NBP, sytuacja może ulec zmianie, jednak historia pokazuje, że banki często czekają na wzrost stóp, by obniżać marże. To prowadzi do obaw, czy przewidywane zmiany rzeczywiście przyniosą ulgę kredytobiorcom. Jak podsumowują analitycy, dopóki nadwyżka depozytów będzie tak znacząca, banki mogą nie mieć silnej motywacji do intensywnej konkurencji.

Podsumowując, sytuacja na polskim rynku kredytów hipotecznych jest złożona i wymaga dalszej analizy. Oby polski sektor bankowy w przyszłości zrozumiał potrzeby swoich klientów i zastosował uczciwsze praktyki.