Najnowszy raport Narodowego Banku Polskiego dotyczący rynku nieruchomości, podsumowujący sytuację w 2023 roku, przynosi wiele interesujących wniosków. Po raz pierwszy analitycy NBP zebrali dane o cenach mieszkań od 2003 roku, co umożliwia lepszą analizę cykli na rynku nieruchomości. Oprócz tego, raport prognozuje zmiany w tym obszarze do 2040 roku.

Obecna sytuacja na rynku mieszkań w Polsce jest wciąż słaba w porównaniu do innych krajów europejskich. W 2023 roku w Polsce przypadało 420 mieszkań na 1000 mieszkańców, co stanowi wzrost w porównaniu do 412 w 2022 roku i 350 w 2010 roku. Dzięki temu przeciętna powierzchnia mieszkania na osobę wzrosła do 31,7 mkw. w 2023 roku, z 31,1 mkw. w roku poprzednim.

Jednak średnia w Unii Europejskiej wynosi 514 lokali na 1000 mieszkańców, a średnia powierzchnia mieszkania na osobę to prawie 42 mkw. Najlepsze wyniki osiągają tu kraje południowe, takie jak Hiszpania, Portugalia czy Włochy, gdzie wiele mieszkań jest wykorzystywanych sezonowo jako wakacyjne, co nie zaspokaja podstawowych potrzeb mieszkaniowych.

Niepokojący jest również wysoki odsetek osób żyjących w przeludnionych lokalach w Polsce. W 2022 roku 35,8% mieszkańców mieszkało w takich pomieszczeniach, co w 2023 roku spadło jedynie do 33,9%. Dla porównania w UE wskaźnik ten wynosił 16,8%. Ekonomiści NBP podkreślają, że problemem pozostaje dostępność mieszkań dla młodych ludzi, a także trudności z uzyskaniem kredytów hipotecznych. W 2023 roku 53% Polaków w wieku 25-34 lata mieszkało z rodzicami, podczas gdy w UE ten wskaźnik wynosił jedynie 30%.

Pozytywnie wyróżnia się jednak szybki wzrost liczby nowych lokali. Jak podają dane OECD, w 2022 roku w Polsce oddano do użytku 1,5% istniejącego zasobu mieszkań. Dla porównania unijna średnia wynosiła 0,9%, a wciąż lepiej wypadł jedynie Luksemburg.

Jednak z uwagi na ujemny przyrost ludności, ilość mieszkań na 1000 mieszkańców w Polsce ma wzrosnąć wraz z nierównomiernym rozmieszczeniem lokali. Znaczne nasycenie mieszkań wystąpi głównie w regionach, gdzie liczba ludności maleje – na przykład w wschodniej części kraju, a także w województwach świętokrzyskim, opolskim czy kujawsko-pomorskim, co wpłynie na dalszy spadek wartości nieruchomości i wzrost kosztów ich utrzymania.

Przewidywania NBP sugerują, że w regionach takich jak Trójmiasto, Poznań i Warszawa za 15-20 lat liczba mieszkań na 1000 osób będzie wciąż poniżej 400, co oznacza, że inwestowanie w lokale w tych regionach stanie się wyzwaniem.

Ceny mieszkań w Polsce w ostatnich latach wyraźnie rosły, jednak analizy pokazują, że wzrost ten był częściowo spowodowany wysoką inflacją. W 2023 roku w największych miastach wzrost cen wahał się od 2,7% do 10,9% w rynku wtórnym, a w rynku pierwotnym od 7,9% do 14,8% w skali roku. Analitycy wskazują na ograniczoną podaż mieszkań na rynku, co wynika z wzrostu stóp procentowych oraz rosnących kosztów surowców budowlanych.

Jakkolwiek sytuacja jest skomplikowana, pozostaje pytanie: co czeka nas na rynku nieruchomości w przyszłości? W obliczu możliwego spowolnienia wzrostu gospodarczego i zmniejszenia dostępności kredytów hipotecznych, stabilność cen mieszkań ma kluczowe znaczenie. Czy czeka nas „bąbel nieruchomości”, czy też może realna korekta na tym rynku?