W ciągu zaledwie roku liczba ofert mieszkań na sprzedaż wzrosła o zdumiewające 65,2 tys., a w ostatnim miesiącu przybyło prawie 14 tys. Oferta przewyższa popyt, co oznacza, że sprzedający mają trudności ze znalezieniem nabywców przy obecnych cenach. W danych coraz wyraźniej zaczyna dominować rynek konsumenta, co może sugerować większą elastyczność cenową ze strony sprzedających. Bańka mieszkaniowa zaczyna się przegrzewać.

Równocześnie rośnie liczba ofert wynajmu mieszkań, która osiągnęła już prawie 60 tys. To najwyższy wynik od października ubiegłego roku, a w ciągu miesiąca liczba ta wzrosła o 5,6 tys. Choć do rekordu z września 2020 r. (92,2 tys.) jeszcze daleko, rynek wynajmu mieszkań wygląda na coraz bardziej aktywny.

Rekordowe liczby w Warszawie, Krakowie i Gdańsku

Jak informują dane z OLX i Otodom, Warszawa pobiła rekordy, z liczbą ofert sprzedaży mieszkań przekraczającą 28 tys. na początku lutego. Kraków również ustanowił nowy rekord z ponad 17,4 tys. ofert 5 lutego. Inne miasta, które odnotowały wzrost i pobiły swoje rekordy, to Łódź (11,4 tys. 18 lutego), Gdańsk (10,7 tys. 18 lutego), Katowice (6,9 tys. 10 lutego), Lublin (5,5 tys. 8 lutego), Rzeszów (4,5 tys. 14 lutego), Gdynia (3,8 tys. 14 lutego), Białystok (2,5 tys. 14 lutego) oraz Gliwice (2,4 tys. 14 lutego).

Oprócz rosnącej liczby ofert, istotnym problemem zaczyna być problem ze sfinansowaniem zakupu mieszkań przez potencjalnych nabywców w obliczu wysokich stóp procentowych i drożejących kredytów hipotecznych. Wzmożona podaż mieszkań w połączeniu z ograniczonym popytem może prowadzić do spadku cen, co jest niepokojącym sygnałem dla deweloperów oraz inwestorów.

Nasycenie rynku a kryzys demograficzny

Na nasycenie rynku może wskazywać także porównanie z innymi krajami. Na koniec stycznia 2025 roku w Polsce mieszkać będzie prawie 16 mln osób, co oznacza 426 mieszkań na 1000 mieszkańców. W budowie jest 836,6 tys. mieszkań, a ich zakończenie zwiększy tę liczbę do 16,82 mln mieszkań (451 na 1000 mieszkańców). Dla porównania, w Austrii wskaźnik ten wynosi 447 mieszkań na 1000 mieszkańców.

Polska boryka się z kryzysem demograficznym, co wpływa nie tylko na podaż mieszkań, ale również na popyt. Warto zaznaczyć, że liczba ludności w Polsce zmniejsza się – w 2022 roku urodziło się 232 tys. dzieci, ale zmarło 371 tys. osób, co oznacza naturalny ubytek ludności wynoszący 138 tys. Polaków.

Dodatkowy wpływ na rynek mieszkaniowy ma malejący napływ ukraińskich imigrantów, co obniża popyt. W 2024 roku odnotowano 8,7 mln przekroczeń polsko-ukraińskiej granicy, co jest o 3 proc. mniej niż w roku ubiegłym. Przewiduje się również, że po zakończeniu wojny może nastąpić powrót części Ukraińców do ojczyzny, ale niektórzy mogą zdecydować się pozostać w Polsce w poszukiwaniu nowej stabilizacji i możliwości zawodowych.

Na rynku pracy sytuacja pozostaje dynamiczna. Eksperci wskazują, że ważne będzie, jak sytuacja rozwinie się zarówno w Polsce, jak i na Ukrainie. Wzrost gospodarczy oraz konkurencyjność polskiego rynku pracy mogą mieć kluczowe znaczenie dla przyszłych trendów migracyjnych.

W kontekście tych niepokojących zmian, warto zwrócić uwagę na to, jak deweloperzy zareagują na zmieniający się rynek mieszkań. Obecne dane wskazują na spadający napływ osób szukających mieszkań, co może być początkiem nowej rzeczywistości na polskim rynku nieruchomości.