Według najnowszych danych Europejskiego Banku Centralnego z lipca 2024 roku, średnie oprocentowanie nowo udzielanych hipotek w Polsce osiągnęło 7,9 proc., co czyni naszym rynkiem jednym z najdroższych w Europie. To wartość mniejsza niż rekordowe 9,4 proc. z jesieni 2022 roku, ale wciąż przewyższająca stawki we wszystkich innych krajach regionu. Węgrzy, Rumuni czy Czesi mogą na ten moment cieszyć się niższymi oprocentowaniami, wynoszącymi odpowiednio 7 proc., 6,3 proc. i 4,9 proc. Dla porównania średnia stawka w strefie euro sięga jedynie 3,75 proc.

Problem ten podłożył ostatnio Adam Glapiński, prezes NBP, na konferencji, stwierdzając, że rynek mieszkaniowy w Polsce jest "oryginalny" i wymaga pilnych zmian. Znaczącą rolę w obecnej sytuacji odgrywają stałe stopy procentowe, które w Polsce są wyraźnie wyższe od stóp referencyjnych – w lipcu różnica wyniosła nawet 2,2 pkt proc. Rynki są pod presją, aby banki dostosowały swoje oferty do realiów, a prognozy sugerują, że obniżki stóp procentowych mogą nadejść wiosną lub latem 2025 roku.

Warto zauważyć, że w ostatnich miesiącach około 80 proc. nowych umów o hipotekę zawieranych w Polsce opiera się na stałym oprocentowaniu. To efekt programów takich jak "Bezpieczny kredyt 2 proc.", który przyczynił się do wzrostu zainteresowania tą formą finansowania. Klienci są skuszeni niższymi wymogami przy ocenie zdolności kredytowej, jednak wiele ofert stabilnego oprocentowania sięga nawet 7,5 - 8 proc.

Budowanie świadomości klientów i dostosowywanie produktów do ich potrzeb to proces, który w Polsce dopiero się rozwija. W Czechach i na Węgrzech rynek kredytów hipotekowych działa sprawniej, a klienci są lepiej zorientowani. Konkurencja w tym sektorze również wpływa na atrakcyjność ofert.

Dysproporcje w poziomie oprocentowania można tłumaczyć m.in. wyższym ryzykiem postrzeganym przez banki. Polskie banki muszą uwzględniać wiele zmiennych, takich jak ryzyko prawne związane z umowami walutowymi. Działania rządu, jak podatek bankowy czy wakacje kredytowe, również wpływają na wzrost kosztów oraz marginalizują konkurencję.

Według analityków, kluczowym czynnikiem podbijającym ceny hipotek w Polsce są nie tylko stawki referencyjne, ale i dynamiczne zmiany w regulacjach prawnych. Nasi południowi sąsiedzi, mimo większej koncentracji banków, potrafili zbudować bardziej przejrzysty rynek hipotek, dzięki czemu klienci mogą liczyć na korzystniejsze stawki.

Kto jeszcze ucierpi w tej sytuacji? To kredytobiorcy, którzy biorąc kredyt w okresie wysokich stóp procentowych, mogą zmagać się z wysokimi obciążeniami przez długi czas, a sytuacja nie wygląda, by miała się szybko polepszyć. Zarówno w Polsce, jak i w całej Europie, temat wysokiego oprocentowania hipotek staje się coraz bardziej palący - konieczne są zmiany, by w końcu ulżyć przeważającym obciążeniom finansowym.

Ekonomiści wskazują, że obecna sytuacja nie jest zrównoważona i wymaga działania zarówno ze strony banków, jak i instytucji rządowych. W przeciwnym razie polski rynek kredytowy będzie wciąż daleki od konkurencyjności w porównaniu do innych europejskich państw.