W zeszłym roku średnia transakcyjna cena lokalu mieszkalnego w Polsce wzrosła o 8,8 proc. po zwyżce o 11,8 proc. w 2022 r. – podał w poniedziałek GUS w raporcie "Obrót nieruchomościami w 2023 r.". Aby znaleźć okres, gdy mieszkania drożały wolniej, trzeba się cofnąć do 2019 r. Wtedy średnia cena lokalu wzrosła o 8,7 proc.

Z danych GUS wynika też, że miniony rok był pierwszym od 2015 r., gdy mocniej wzrosły ceny mieszkań na rynku pierwotnym niż na rynku wtórnym. Nowe lokale mieszkalne podrożały bowiem o 10,5 proc., a te z drugiej ręki o 7,3 proc. To prawdopodobnie efekt programu "Bezpieczny kredyt 2 proc.", który działał w drugiej połowie 2023 r. Spowodowany nim wzrost popytu na mieszkania, szczególnie te mniejsze, które mieściły się w limitach dopłat do kredytu, zderzył się bowiem z ograniczoną podażą takich lokali u deweloperów.

W minionym roku deweloperzy oddali do użytkowania 220,4 tys. mieszkań - o 7,6 proc. mniej niż w 2022 r.

W ujęciu realnym mieszkania potaniały. Raport GUS potwierdza też to, co często ginie w pełnej emocji debacie o sytuacji na rynku nieruchomości: choć wzrost cen mieszkań był wciąż relatywnie wysoki na tle dekady poprzedzającej pandemię Covid-19, to ich dostępność i tak wzrosła. Przeciętne wynagrodzenie w gospodarce narodowej zwiększyło się bowiem w 2023 r. o 12,7 proc. rok do roku, wyraźnie bardziej niż przeciętna cena mieszkania.

Dane GUS, które dotyczą średniej ceny mieszkania, mogą być zaburzone przez zmianę struktury sprzedaży nieruchomości. Chodzi o to, że gdy mieszkania drożeją, nabywcy mogą skłaniać się ku lokalom mniejszym – albo gorszym z innych względów, np. słabiej położonych. Ale publikowane wcześniej dane NBP, dotyczące ceny metra kwadratowego, nie wskazują na to, aby w 2023 r. to zjawisko było istotne.

Średnia cena transakcyjna mieszkania na rynku pierwotnym w 10 największych miastach w Polsce w 2023 r. wzrosła według NBP o 7,8 proc. rok do roku, a na rynku wtórnym o zaledwie 5,4 proc. Niewiele większe zwyżki cen maluje tzw. indeks hedoniczny, który uwzględnia też jakość nabywanych lokali. W takim ujęciu metr kwadratowy mieszkania na rynku wtórnym w tych 10 miastach podrożał w 2023 r. o 5,5 proc.

Z danych NBP również wynika, że dostępność cenowa mieszkań - liczona jako stosunek przeciętnej płacy w sektorze przedsiębiorstw w danym mieście do ceny transakcyjnej metra kwadratowego mieszkania w tym mieście - od kilku kwartałów rośnie. Pozostaje jednak niższa niż w kilku latach przed pandemią Covid-19. Poczucie Polaków, że mieszkania są dziś drogie, w tym kontekście jest uzasadnione.

Ruch na rynku nieruchomości drugi rok z rzędu zmalał. Raport GUS przynosi też wiele innych ciekawych informacji o rynku nieruchomości. Całkowita liczba transakcji na tym rynku, mierzona zawartymi aktami notarialnymi – dotyczącymi zarówno mieszkań, jak i gruntów, w tym działek budowlanych i gruntów rolnych – wyniosła w 2023 r. 510,9 tys. To o 3,8 proc. mniej niż w 2022 r. Był to drugi rok z rzędu, gdy tak mierzone obroty na rynku nieruchomości zmalały.

Średnia cena nieruchomości wpisana w aktach notarialnych wyniosła niespełna 411 tys. zł w porównaniu do 377 tys. zł w 2022 r. To wzrost o 8,8 proc. – dokładnie taki sam, jak wzrost średniej ceny mieszkania. Nie jest to norma, choć lokale mieszkalne to najczęstszy przedmiot transakcji. W latach 2021-2022 średnia wartość kupionej w Polsce nieruchomości rosła wyraźnie bardziej niż średnia cena mieszkania. Wiązało się to m.in. z dużą w następstwie pandemii popularnością działek rekreacyjnych.

Szczyt aktywności na rynku nieruchomości związany z programem "Bezpieczny kredyt 2 proc." przypadł na IV kwartał 2023 r. i I kwartał 2024 r.

W pierwszych miesiącach 2024 r., jak wynika z danych NBP, średnia transakcyjna cena mieszkania na rynku pierwotnym (w 10 dużych miastach) wzrosła o 8,6 proc. rok do roku, a na rynku wtórnym o 14,2 proc. W kolejnych miesiącach, jak wynika z bieżących doniesień, wzrost cen zaczął hamować.

"W perspektywie roku (od II kwartału do I kwartału 2025 r.) oczekujemy lekkiego hamowania wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań do 5-8 proc. rok do roku. Perspektywy popytowe się pogorszyły. Prognoza obniżek stóp procentowych odsuwa się na połowę 2025, a program "Kredyt mieszkaniowy #naStart" stoi pod znakiem zapytania - nie można wykluczyć rezygnacji z niego lub dalszych modyfikacji w kierunku ograniczania popytu. Wzrost cen mieszkań będzie też hamowany przez powoli rosnącą podaż" – pisali pod koniec czerwca w raporcie ekonomiści z PKO BP.

W niedawnej rozmowie z money.pl minister rozwoju i technologii Krzysztof Paszyk mówił, że rząd wciąż pracuje nad programem "#naStart" i może go uruchomić z początkiem 2025 r. Wiadomo jednak, że w koalicji rządowej zdania na temat wspierania popytu na mieszkania poprzez dopłaty do kredytów są podzielone.

Nowym zjawiskiem na rynku jest również rosnące zainteresowanie alternatywnymi formami zamieszkania, jak np. wynajem, co ma wpływ na popyt na kupno mieszkań. Inwestorzy i deweloperzy coraz częściej rozważają zrównoważone budownictwo i innowacyjne rozwiązania technologiczne, aby sprostać zmieniającym się oczekiwaniom rynku oraz wymogom ekologicznym.