Com a recente alta da Selic para 12,25% ao ano, o cenário para os fundos imobiliários (FIIs) está em ebulição. O Ifix, um dos principais indicadores do setor, já enfrenta uma queda acumulada de mais de 5% nos últimos dois meses, desvalorizando a ponto de perder a marca de 3.000 pontos. Especialistas, porém, enxergam oportunidades mesmo em meio à turbulência.

Desde as quedas sucessivas, muitos FIIs – especialmente os de tijolo – estão sendo negociados a preços significativamente inferiores aos seus valores patrimoniais, resultando em "descontos" de até 35%, segundo Ricardo Raoul, diretor-geral da Paladin no Brasil. Mesmo com essa desvalorização, ele assegura que a rentabilidade continua atraente.

Olhando os fundamentos, a maioria dos ativos imobiliários permanece sólida, apresentando taxas de ocupação elevadas e reajustes positivos nos aluguéis. Apesar de um horizonte incerto, muitos analistas acreditam ser precipitado liquidar cotas de FIIs de qualidade apenas devido ao contexto econômico desafiador.

Especificamente para os FIIs de papel, que investem em títulos de renda fixa atrelados aos juros, as perspectivas são mais otimistas. Esses fundos costumam ter suas carteiras atreladas a dívidas imobiliárias, o que significa que, conforme a Selic sobe, os rendimentos também aumentam.

No entanto, é importante estar ciente do risco de crédito, onde uma eventual inadimplência da empresa emissora das dívidas pode ocorrer. Laércio Boaventura, da Vectis Gestão, tranquiliza os investidores, afirmando que o mercado imobiliário está em um bom momento e que a maioria das dívidas possui garantias reais de alta qualidade, o que minimiza esses riscos.

Mas afinal, tijolo ou papel?

Boaventura observa que os "descontos" nos FIIs de tijolo são tão significativos que os rendimentos já se comparam aos dos FIIs de papel. Contudo, ele acredita que no curto a médio prazo, os fundos de papel devem trazer retornos mais elevados. Títulos atrelados ao IPCA, por exemplo, podem gerar dividendos que compensam o aumento da inflação, enquanto os que seguem o CDI repassam mensalmente os ganhos com os juros.

Com um olhar mais longo, Raoul destaca a atratividade dos fundos de tijolo, que podem não apenas oferecer dividendos altos, mas também a possibilidade de ganho de capital quando a alta da Selic estabilizar e os preços forem ajustados para cima novamente.

Marcos Baroni, especialista da Suno Research, salienta que os FIIs representam uma intersecção entre o mercado financeiro e o imobiliário, o que significa que a economia real continuará a influenciar os preços, independentemente das flutuações do mercado. Por exemplo, transações realizadas fora da bolsa, como na Faria Lima, em São Paulo, têm demonstrado reajustes de aluguéis significativos, superando 20% em relação à inflação, e as taxas de ocupação de shoppings têm permanecido acima de 95%.

No panorama de longo prazo, tanto os FIIs de tijolo quanto os de papel oferecem oportunidades valiosas de diversificação para os portfólios de investimento, proporcionando renda passiva constante e oferecendo proteção patrimonial contra a inflação. São, portanto, uma opção a ser considerada cuidadosamente por investidores que buscam se posicionar estrategicamente nesse mercado volátil.