Ile naprawdę zarabiają polskie banki na kredytach hipotecznych i czemu te kredyty są uznawane za jedne z najdroższych w Europie? To pytanie wzbudza wiele kontrowersji i emocji, zwłaszcza w kontekście zbliżających się wyborów, gdy politycy dostrzegają w tym temat do populistycznych wystąpień.

Problem rozpoczął się od nagłówków w mediach, które alarmowały, że "w Polsce są najdroższe kredyty hipoteczne w Europie". Choć niektóre dane mogą być mylące lub wyrywkowe, skoncentrujmy się na faktach, aby rozwiać wątpliwości.

W Polsce występują kredyty mieszkaniowe, a nie hipoteczne w klasycznym tego słowa znaczeniu. Kredyty hipoteczne zazwyczaj są zabezpieczone jedynie nieruchomością, podczas gdy w Polsce kredyty mieszkaniowe wiążą się z odpowiedzialnością dłużnika za cały majątek. To kluczowa różnica, której wielu nie dostrzega.

Marża, czyli różnica między oprocentowaniem kredytu a kosztem, jaki bank ponosi na pozyskanie pieniędzy, stanowi również ważny aspekt. Marża banku nie jest prostą sprawą; jej obliczenie wymaga wzięcia pod uwagę różnych kosztów, w tym stóp procentowych, które bank sam płaci za pozyskane fundusze. W III kwartale 2024 roku średnia marża wyniosła 1,70%, czyli mniej niż w takich krajach jak Holandia czy Niemcy.

Bankowcy argumentują, że ich zarobki z kredytów hipotecznych są minimalne z powodu wysokich kosztów świadczenia usług, takich jak ryzyko kredytowe czy podatki. Cezary Stypułkowski, prezes Pekao, ocenił, że kredyty hipoteczne w Polsce są nierentowne, co rodzi poważny znak zapytania o przyszłość tego rynku.

Niemniej jednak, niektórzy krytycy wskazują na to, że przy porównaniach marży nie uwzględnia się różnicy w kosztach depozytów, co często prowadzi do nieprawidłowych wniosków. W lutym 2025 roku marża wyniosła aż 3,4 pkt procentowego, jeśli od średniego oprocentowania kredytów odejmiemy oprocentowanie depozytów.

Jak to wygląda w praktyce? W banku można podzielić przychody odsetkowe przez wartość udzielonych kredytów i zobaczyć, jakie marże tak naprawdę generują. W tej chwili na rynku dominują tylko kilka banków, co mocno ogranicza konkurencję i w efekcie może podnosić marże. W przeszłości, w latach 2005-2021, pojawiała się większa rywalizacja, co skutkowało spadkiem marż poniżej poziomów rentowności.

Chociaż w debacie publicznej wiele mówi się o tym, że kredyty hipoteczne w Polsce są zbyt drogie, w rzeczywistości, biorąc pod uwagę szereg wskaźników, sytuacja nie jest tak jednoznaczna. Istotne jest, aby przyjrzeć się także zmieniającym się warunkom rynkowym oraz przyszłym prognozom stóp procentowych. A może kluczowym pytaniem jest, czy obecna sytuacja nie jest rezultatem zbyt małej konkurencji i rywalizacji na rynku bankowym?

Reasumując, marża banków nie jest jedynym kryterium, które należy uwzględnić w dyskusji o kredytach hipotecznych. Należy również spojrzeć na długofalowe zyski, rynek depozytów i sytuację na całym rynku finansowym. A jeszcze jedno: jeśli myślisz o zaciągnięciu kredytu, zbadaj rynek i porównaj oferty, zanim podejmiesz kroki.