Eksperci banku Credit Agricole prognozują ogromny spadek liczby oddanych mieszkań w Polsce w 2024 roku, sięgający kilkunastu procent w porównaniu do bieżącego roku. Z danych wynika, że roczna liczba oddanych mieszkań ustabilizuje się w latach 2024-2025 na poziomie około 125 tys. mieszkań, co jest znacząco poniżej wartości z 2023 roku, która wyniosła 142 tys.

Analitycy banku podkreślają, że dopiero druga połowa 2025 roku może przynieść znaczący wzrost podaży na rynku mieszkań. Warto zaznaczyć, że prognoza ta została zrewidowana w górę, głównie dzięki niespodziewanej liczbie oddanych mieszkań w I połowie 2024 roku.

Kluczowe zmienne w badaniu

W swoim badaniu eksperci uwzględnili trzy kluczowe zmienne: 1. Dynamikę rozpoczynanych budów mieszkań, 2. Dynamikę cen produkcji budowlano-montażowej, 3. Tempo wzrostu PKB.

W raporcie wskazano również na różne czynniki niepewności, które mogą wpłynąć na realizację prognoz. Jednym z nich jest brak konsensusu w koalicji rządzącej dotyczącej programu „Kredyt na start”, znanego wcześniej jako „kredyt 0 proc.”. Analitycy zauważają, że wdrożenie tego programu może znacząco zwiększyć popyt i skłonić deweloperów do szybszej realizacji istniejących projektów.

Kolejnym czynnikiem niepewności jest czas oddania mieszkań, które zostały rozpoczęte w szczycie budownictwa w 2021 roku. To może prowadzić do wzrostu liczby oddanych mieszkań w latach 2024-2025. Dodatkowo, ożywienie gospodarcze w 2024 roku, które może być silniejsze od oczekiwań, również może wpłynąć na wzrost liczby oddanych mieszkań.

Eksperci zauważają, że ich model prognozowania jest uproszczeniem rzeczywistości i nie uwzględnia wielu istotnych czynników, takich jak wpływ rządowych programów wsparcia kredytobiorców.

Rozbieżności na rynku budowlanym

Ekspert Credit Agricole zwracają uwagę na rozbieżność między liczbą oddanych mieszkań a rozpoczętymi budowami. Do końca 2022 roku istniała silna dodatnia korelacja między tymi danymi, jednak od 2023 roku ta zależność osłabła. Pomimo wzrostu liczby rozpoczętych budów, dynamika oddanych mieszkań spadła do wartości ujemnych w 2024 roku.

Czas trwania budowy mieszkań w wielorodzinnych budynkach stopniowo się wydłuża, osiągając w pierwszej połowie 2024 roku najwyższy poziom od 2010 roku – 26,5 miesiąca. Eksperci podpowiadają, że rozbieżność między liczbą oddanych mieszkań a świeżo rozpoczętymi budowami w latach 2023-2024 może wskazywać na znaczące opóźnienia w realizacji projektów budowlanych.

Czynniki wpływające na budownictwo

W raporcie wskazano także na wpływ różnych czynników, które w ostatnich latach przyczyniły się do wydłużenia procesu budowy mieszkań. Niezwykle ważnym czynnikiem była wojna w Ukrainie, która doprowadziła do odpływu pracowników budowlanych oraz wzrostu cen materiałów budowlanych. Wysoka inflacja wywołana także pandemią COVID-19 generowała presję na wzrost wynagrodzeń, co negatywnie wpływało na sytuację finansową deweloperów.

Wzrost stóp procentowych zaś zmniejszał popyt na mieszkania oraz podnosił koszty obsługi zadłużenia w branży budowlanej, co pogarszało sytuację finansową deweloperów. Jak stwierdzają analitycy, wiele z nich opóźniało realizację projektów w obliczu niepewności co do popytu na lokale oraz rosnących kosztów budowy.

Na rynku rozważa się obecnie, że ograniczenie podaży ma na celu utrzymanie wysokich marż deweloperów w warunkach spowolnienia gospodarczego, co stanowi poważny sygnał dla inwestorów.

Prognozy na przyszłość

Expert Credit Agricole zauważają także, że liczba oddanych mieszkań jest istotnym czynnikiem kształtującym popyt gospodarstw domowych na dobra trwałego użytku. Przewidują oni, że przewidywany spadek liczby oddanych mieszkań osłabi popyt na dobra trwałe w tym roku, ale równocześnie ożywienie na rynku pracy może podbić ten popyt.

Wnioskując, eksperci Credit Agricole sugerują, że kolejne kwartały mogą przynieść stopniowy wzrost przychodów netto z sprzedaży, szczególnie w segmencie mebli oraz wyposażenia domowego. Monitorując rynek, inwestorzy powinni zachować szczególną ostrożność, biorąc pod uwagę dynamikę tendencji oraz wewnętrzne czynniki ryzyka.