Jaskółki bańki cenowej na rynku nieruchomości?

Ceny mieszkań w Polsce od lat rosną, osiągając rekordowe poziomy. Jarosław Sadowski, dyrektor departamentu analiz w Rankomacie, wskazuje, że do roku 2022 obserwowaliśmy dynamiczny wzrost cen mieszkań, co było związane z rekordowo niskimi stopami procentowymi oraz wprowadzeniem programu bezpiecznego kredytu 2% w lipcu 2023 roku, co zwiększyło spekulacyjny popyt.

Wojna na Ukrainie, która rozpoczęła się w lutym 2022 roku, także miała istotny wpływ na popyt na mieszkania, szczególnie w związku z napływem uchodźców. Ekspert podkreśla również, że ceny mieszkań są coraz bardziej oderwane od wzrostu wynagrodzeń, co stanowi sygnał do niepokoju.

Dane Narodowego Banku Polskiego wskazują, że w przeciągu dwóch lat ceny nowych mieszkań wzrosły w 17 największych miastach Polski o 17%, podczas gdy średnie wynagrodzenie wzrosło o 15%. To zaledwie nieznaczna przewaga cen nad wynagrodzeniami.

Potencjalne spadki?

Z informacji, które przedstawili eksperci, wynika, że czynniki takie jak drogie grunty i wysokie koszty budowy są głównymi powodami rosnących cen mieszkań. Katarzyna Tworska z firmy REDNET 24 Real Estate Partners zauważa, że nowe regulacje rządowe, takie jak obowiązek budowy większej liczby placów zabaw, mają również wpływ na ceny.

Bańka cenowa na rynku nieruchomości kończy się zazwyczaj nagłym załamaniem, lecz specjaliści mają nadzieję, że taki scenariusz jest mało prawdopodobny. Rynek nieruchomości składa się z wielu lokalnych rynków, które różnią się od siebie pod względem czynników wpływających na ceny.

W miastach jak Poznań występuje równowaga między podażą a popytem, co sprawia, że ceny rosną tam wolniej. Z kolei w Krakowie od lat następuje silny wzrost cen, ponieważ popyt przewyższa podaż.

Eksperci sugerują, że zamiast gwałtownych spadków, mogą wystąpić niewielkie, jednocyfrowe obniżki cen mieszkań, jednakże wszystko będzie zależało od stabilności stóp procentowych. Obecne prognozy wskazują, że cykl obniżek może rozpocząć się w drugiej połowie przyszłego roku.

Zamieszanie na rynku

Obecny czas jest dobry dla zakupowiczów, ponieważ deweloperzy zaczynają oferować rabaty i promocje. Z raportu REDNET wynika, że deweloperzy udzielają klientom średnio 5% zniżki, a temat negocjacji zyskuje na znaczeniu. Klienci zyskują przewagę w rozmowach o cenach, co jeszcze kilka miesięcy temu, nie zdarzało się.

Oprócz standardowych rabatów, deweloperzy wprowadzają nowe modele płatności, takie jak 20/80, gdzie 20% wartości nieruchomości płaci się przed odbiorem, a pozostałe 80% przy odbiorze kluczy.

Perspektywy na przyszłość

Przy rosnącej podaży mieszkań, klienci nie spieszą się z zakupem, co może prowadzić do problemów deweloperów w zbywaniu nieruchomości. W miarę jak popyt na mieszkania zaczyna słabnąć, deweloperzy ograniczają nowe inwestycje w celu utrzymania stabilności cen.

Na rynku wtórnym sytuacja jest nieco inna, gdzie sprzedający nie zawsze dostosowują ceny do aktualnych trendów, co prowadzi do rozbieżności między cenami ofertowymi a transakcyjnymi. Wygląda na to, że w przyszłości obie strony mogą napotkać wiele wyzwań, a rynek może doznać większej różnorodności cenowej, co z pewnością wpłynie na decyzje nabywcze.

Ekonomiści i eksperci rynkowi będą nadal bacznie obserwować sytuację, aby przewidzieć dalszy rozwój sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce. Czy nadchodzące miesiące przyniosą prawdziwe zmiany w cenach mieszkań? Czas pokaże.