Kiedy ruszy spadkowa lawina cen mieszkań? Trzy sygnały, że...

Wielu czytelników „Subiektywnie o Finansach” zadaje nam to pytanie: kiedy na dobre ruszą spadki cen mieszkań? Już od kilku miesięcy na rynek nieruchomości nie płyną pieniądze z programu tanich kredytów, a firmy zajmujące się analizowaniem cen nieruchomości wciąż triumfalnie raportują: „ceny rosną”. Nie wiem, czy doczekamy się klasycznej nieruchomościowej bessy, jaką widać było np. w Niemczech, ale coś się zaczyna dziać. Trzy sygnały...

1. Rynek zaczyna reagować

Rynek nieruchomości zwykle reaguje na wszelkie bodźce z kilkukwartalowym opóźnieniem. To, co w danej chwili na nim widzimy, jest pokłosiem decyzji konsumenckich lub inwestycyjnych podjętych co najmniej pół roku wcześniej. Tyle, w przypadku kupujących mieszkania, trwa zwykle proces podejmowania decyzji, szukania finansowania, wyboru konkretnej nieruchomości i finalizowania transakcji. Po stronie deweloperów czas reakcji jest jeszcze dłuższy: między startem budowy a oddaniem klientowi mieszkania upływają co najmniej dwa lata. Nawet jeśli deweloper widzi, że na rynku dzieje się coś złego, to przeważnie nie zatrzymuje trwających już inwestycji. Co najwyżej nie zaczyna nowych, ale zanim brak nowych ofert „dziur w ziemi” zacznie ważyć na relacjach rynkowych, musi upłynąć kilka kwartałów.

2. Koniec programu „Bezpieczny Kredyt 2%”

Choć program tanich kredytów „Bezpieczny Kredyt 2%” formalnie skończył się w grudniu 2023 r., to na rynku kredytowym jeszcze przez cały pierwszy kwartał tego roku 30-40% udzielonych kredytów było jego pokłosiem. Tak naprawdę prawdziwa „susza” kredytowa – zmniejszająca liczbę tych, którzy mogą sobie pozwolić na drogi kredyt – trwa dopiero od trzech-czterech miesięcy. W większości miast od kwietnia widać w związku z tym wypłaszczenie cen. Po ich wzroście o 20-30% w skali roku teraz obserwujemy stabilizację, a firmy zajmujące się analizowaniem nieruchomości nadal podają wysokie procenty dotyczące wzrostów cen mieszkań.

3. Wzrost liczby ofert i spadki cenowe

Z danych portali ogłoszeniowych widać, że liczba mieszkań wystawionych na sprzedaż wzrosła do rekordowych poziomów. Według danych OLX Data liczba ofert sprzedaży mieszkania zamieszczonych w OLX przekroczyła 48 000, podczas gdy na przełomie zeszłego i tego roku – gdy „Bezpieczny Kredyt 2%” wyczyścił rynek z mieszkań – tych ogłoszeń było niecałe 32 000. W Warszawie jakąkolwiek korektę ceny w dół zanotowało 75% ogłoszeń. W co czwartej ofercie spadek ceny wyniósł 5% lub więcej, zaś co dwudzieste ogłoszenie zanotowało przecenę o 10% lub więcej. We Wrocławiu wyniki są nieco inne – jakąkolwiek zmianę ceny w dół zanotowała połowa ogłoszeń, spadek ceny o co najmniej 5% – co siódme ogłoszenie, zaś spadek cen dwucyfrowy – 6% ogłoszeń. Przy obecnych cenach nieruchomości nawet 5% korekty ceny oznacza jej spadek o 30 000 – 50 000 zł, czyli już zauważalną.

Czy czeka nas wielka wyprzedaż?

Na rynku nieruchomości nic nie dzieje się z dnia na dzień. Najpierw wystawiasz ofertę z maksymalnie napompowaną ceną i sprawdzasz, co się dzieje. Nie ma chętnych? Obniżasz cenę do takiej, którą uważasz za dobrą dla siebie. Potem testujesz swoją wytrzymałość na cenę z dolnych widełek, które akceptujesz, a dopiero potem (najczęściej po pół roku, dziewięciu miesiącach niesprzedanego mieszkania) wpadasz w panikę. Prawdopodobnie jesteśmy wciąż blisko początku tego procesu. Patrząc na dzienne statystyki cen Zametr.pl widać, że na rynku warszawskim od kilku dni ceny zaczynają się delikatnie łamać. Przez ostatnie trzy miesiące trzymały się okolic 18 900 zł, a ostatnie dni przyniosły zjazd do 18 500 zł. Może to chwilowy ząbek, a może oznaka rosnącej niecierpliwości sprzedających. Członkowie rynku wtórnego mogą być na musiku i żeby nie czekać zbyt długo na możliwość sprzedaży mieszkania – będą zmuszeni obniżać ceny i to nie symbolicznie, tylko dwucyfrowo (licząc w procentach).

Co dalej?

Najnowsze dane z barometru Metrohouse i CreditPass za drugi kwartał 2024 r. pokazują, że średni czas publikacji ofert nieruchomościowych wciąż jest niższy od długoterminowego trendu. Na rynku warszawskim, typowy okres „trwania” oferty to 120-130 dni, a w tym roku jest to 96 dni, czyli wciąż poniżej średniej. To pokazuje, że jest jeszcze dużo miejsca do tego, by wycisnąć sprzedających jak cytrynę. Jeśli na rynku wtórnym zacznie się „wodospad”, to niełatwo będzie go powstrzymać, a deweloperzy będą musieli zareagować na spadek cen. Psychologicznie najlepsze dla sprzedających byłoby, gdyby rząd wszedł z nowym programem tanich mieszkań. Jeśli nie, to prewencyjnie mogą obniżać ceny aby nie zostać z niesprzedanym mieszkaniem na rynku spadającym np. o 20%. Czy czeka nas wojna cenowa? Wszystko zależy od odporności psychicznej sprzedających na rynku wtórnym oraz dalszego rozwoju sytuacji gospodarczej i politycznej.