Pod koniec zeszłego tygodnia premier Donald Tusk zaskoczył wszystkich stwierdzeniem "nic na siłę", co może oznaczać koniec głośno zapowiadanego rządowego programu tanich kredytów, znanego jako #naStart. Ta decyzja niesie za sobą szereg konsekwencji dla rynku nieruchomości, które mogą wpłynąć na deweloperów, inwestorów, a także osoby posiadające mieszkania.

Tusk podkreślił, że program #naStart nie uzyskał poparcia wśród niektórych koalicjantów, takich jak Polska 2050 i Lewica. Co więcej, nie można także liczyć na sprzymierzeńców z Konfederacji, którzy proponują zupełnie różne rozwiązania w stosunku do rosnących cen nieruchomości. W rezultacie program ma poparcie jedynie Koalicji Obywatelskiej oraz Polskiego Stronnictwa Ludowego, co może nie wystarczyć do jego przeforsowania w parlamencie.

Oznacza to, że Koalicja Obywatelska może nie dążyć do realizacji tego postulatu, a potencjalne wprowadzenie preferencyjnych kredytów może zostać odsunięte na co najmniej rok, albo nawet kilka lat. To może znacząco wpłynąć na ceny mieszkań w Polsce.

Rocznie w Polsce zmienia właściciela około ćwierć miliona mieszkań, a w 2023 roku ich wartość transakcji wyniosła zaledwie 110 miliardów złotych. Banki finansują mniej więcej połowę tych transakcji, co oznacza, że brak tanich kredytów może wywołać spadek popytu na mieszkania, co z kolei wpłynie na ich ceny.

Brak tanich kredytów może prowadzić do stałego "wyparowania" około 30% popytu na kredyt hipoteczny, co z kolei przekłada się na niższy popyt na mieszkania na rynku nieruchomości. To dokładnie obserwujemy od kilku kwartałów. Jak zmiana dotknie właścicieli mieszkań zakupionych jako inwestycja, którzy mogą już nie dostrzegać zysków z wynajmu?

W przypadku braku programu tanich kredytów, przewaga psychologiczna przejdzie na kupujących. Deweloperzy będą zmuszeni obniżać ceny mieszkań, co już zaczyna się dziać, chociaż na razie w niewielkim zakresie. Kluczowe będzie również zrozumienie, jak dotknie to inwestorów, którzy nabyli mieszkania w celach spekulacyjnych. Innymi słowy, rynek wtórny może stanąć na krawędzi kryzysu oraz przynieść zmiany, które spowodują większą dostępność mieszkań.

Reakcja deweloperów na te zmiany również zasługuje na uwagę. Mniejszy popyt wynika z drogiego kredytu, co z pewnością będzie zagrożeniem dla ich rentowności. W szczególności, w obliczu rosnących kosztów budowy, deweloperzy mogą ograniczyć liczbę nowych projektów, skupiając się na bardziej ekskluzywnych inwestycjach, które są niewrażliwe na koniunkturę.

Interesujące jest również to, jak brak programu #naStart wpłynie na rynek obligacji deweloperskich. Chociaż do tej pory inwestorzy trzymali się rynku obligacji, nie ma pewności, że w nowym otoczeniu inwestycyjnym nadal będą skłonni do ich zakupu.

Bez wątpienia, decyzja premiera Tuska ma potencjał do wywołania znacznych zmian na rynku nieruchomości, co powinno skłonić zarówno inwestorów, jak i nabywców do rewizji swoich strategii. Jeśli brak taniego kredytu się utrzyma, dziewiąty rok po spadku cen mieszkań staje się coraz bardziej realny. Oczekiwanie na przyszłość rynku nieruchomości staje się niepewne, a inwestorzy będą musieli dostosować swoje podejście do nowej rzeczywistości.